计算说明

从月供、总利息和提前还款三个角度比较两种房贷还款方式，说明利息差在什么情况下会缩小。

说明 5 年期以上 LPR、基点和执行年利率的换算，以及重定价日之前为什么不用每个月改月供。

比较一次性还清、缩短年限和减少月供，并说明少付的利息怎样被违约金抵消。

说明利息按剩余本金计收，以及等额本息前几年本金下降慢时，同样一笔提前还款为什么影响更大。

同样一笔提前还款，缩短年限通常少付更多名义利息，减少月供则优先改善每月现金流。

违约金通常按本次归还的本金计算。很多存量合同比例为 0，是否免收还要看合同里的时间窗。

解释城市上限、账户余额倍数和月供能力如何共同决定公积金可贷额度。

可贷额度取城市上限、余额倍数和月供能力中的最低一项。取走余额，会压低倍数那一项。

月缴存等于基数乘个人比例与单位比例之和。基数有上限，余额增速会间接影响以后按倍数估算的额度。

城市上限、余额倍数和月供能力同时生效，取最低的一项。倍数和城市上限会调整，以公积金中心当期文件为准。

异地缴存是否计入本地贷款或提取，规则各地不同。本文只说明要向当地公积金中心确认，不给统一结论。

租房提取通常同时受账户余额、一段时期的租金和城市提取上限约束。上限、间隔和材料以公积金中心细则为准。

用平息费率和内部收益率说明，为什么广告上的低费率不能直接拿来和银行年利率比较。

平息按全部本金计收利息，而本金已经逐月归还。期数越长，标价费率和真实年化的差距通常越大。

放款时扣掉的前期费用让实际到手变少。月供不变时，真实年化高于合同上的名义利率。

区分契税、维修资金、登记费，以及为什么二手房增值税和个人所得税不宜用一个固定比例估算。

契税与住房面积、是不是家庭首套有关。分档标准和二套是否分档会调整，以税务机关当期口径为准。

增值税和个人所得税取决于卖方持有年限、是否家庭唯一住房以及有没有发票。买方只知道总价时估不准。

住宅专项维修资金多按建筑面积和当地单价计算，二手房一般不重复缴纳。登记费相对总价很小，但应单列。

住房贷款利息专项附加扣除是定额扣除。每月标准和最长月数以税务机关当期文件为准，少缴的税还要看应纳税所得额落在哪一档。

手续费按初始金额收取、本金逐期归还时，年化要看现金流。月费率和总费率选错会差一个期数倍。

先息后本在到期前不还本金，每期利息不变。前期费用不写进合同利率，但会改变名义年化。

月费率乘 12 不是真实年化。教育分期和医美分期要先分清月费率还是总费率，再用现金流换算。